2019.10.08

リノベ×中古マンション物件の購入8つのポイント

中古マンションを購入してリノベーションするという住まいの買い方も定着しつつあります。WEB上にもリノベーションを考えた中古マンションの選び方の記事も多くなってきました。中古マンション×リノベーションのメリットは価格を抑えて新築以上の住まいを実現できる点です。リノベーション費用を住宅ローンに組み込めるので、月々の支払いが減り、費用面での負担が軽減します。

しかし、物件の選び方、買い方を間違えると抑えられる費用が、抑えられなかったり、逆にかさんだりしてしまうかもしれません。

そんなことにならないために物件の買い方のポイントをご紹介します。

リノベーション向きマンションってなに?


リノベーション向きの物件があることをご存じでしょうか?様々な記事をよんでいて「もう知っているよ」という方はこの章を読み飛ばしていただいて構いません。
実はリノベーションに適した物件というものが存在します。そのポイントを簡単に上げていきます。

  • ・築年数が20年以上の物件
  • ・リフォーム、リノベーション前物件
  • ・管理が徹底されている物件

それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。

築年数が20年以上の物件

リノベーション向き物件のポイントとしてまず挙げられるのが築年数です。築年数が浅いほど高いというのはわかりやすいと思いますが、ここでのポイントは資産価値です。マンションの寿命は一般的に5,60年と言われています。もちろん管理体制によってはまだまだ住めるというところもあります。しかし、資産価値としては築15年ほどまでは年を経るごとの下落幅が大きいのですが、20年前後で資産価値が安定していきます。つまり、築20年前後の物件を購入することで、仮に売却しなければならない状況になっても、築浅の物件と比べて購入時と売却時で生じる差額は小さいものになります。つまり、価値の下がりにくい20年以降の物件がリノベーションに適しています。

リフォーム、リノベーション前物件

リフォーム・リノベーション前の物件は見た目もきれいで魅力的に見えますよね。なので、販売前にリフォーム・リノベーションをして販売されている物件も少なくありません。しかし、このリフォーム・リノベーションにも売主側で費用が掛かっています。その価格は、販売価格に含まれていますから、お部屋すべてをリノベーションしようという方にとっては損をすることになります。
ただし、部分的にリノベーションを検討している方にとっては、手をつけなくてよい部屋が生まれる可能性がありますので、リノベーションプランによって、どちらが得かを見極めましょう。

管理が徹底されている物件

建築物、建物は立てればほっといてよいというわけではありません。マンションに限らず、戸建ても定期的なメンテナンスが必要です。マンションの場合、管理組合があるのはもちろん修繕計画や実際の建物を見て、しっかり管理されている物件がどうか確認しましょう。周りにごみが落ちていないかなど目で見ることによって判断できますので、実際に足を運んで確認しましょう。もっと見るべきポイントを知りたいという方は中古マンションは、「管理を買え」の真実 -物件選びの極意-をご覧ください。

知っておきたい耐震性について

震災の多い日本だからこそ、耐震性能が気になる人も多いはず。まして中古マンション、中古物件となればなおさらですよね。耐震性が気になる方は以下の点を重視するといいでしょう。

新耐震基準?旧耐震基準?

新旧の言葉が前についてますが、耐震基準は大震災が起きるたびに、改正されています。なかでも、新耐震基準と旧耐震基準の境目に当たるのが、1981年6月です。1978年の宮城県沖地震により、1961年6月に耐震基準が改訂されました。旧耐震基準で「中自身程度で倒壊しない程度」とされていた耐震性が、新耐震基準では、「ほとんど損傷しない程度」と基準が厳しくなりました。
となると1981年6月以降に建てられた物件なら新耐震基準と判断しがちですが、建築確認申請が1981年6月以降のものが、新耐震基準に当たります。気になる方は不動産屋に確認しましょう。
ともあれ、東日本大震災や熊本自身以降で倒壊していない建物であれば、耐震性は問題ないと判断してもいいかもしれません。ただし、損傷の状態は見ておくといいでしょう。

地盤について


建物がしっかりしていても地盤に問題があると耐震性として難ありです。土地の成り立ちを調べることにより、液状化や地盤沈下などを防ぐことができます。国土交通省がハザードマップを出しているので、すぐに知りたいという方は、希望のエリアを記入してチェックしてみましょう。

物件を探す前に予算の配分を考える

分譲マンションのストック数は650万戸以上となっています。(平成30年時点)

※1.国土交通省分譲マンションストック数より
希望する地域にもよりますが、このなかから1戸を選ぶというのは大変ですよね。
そんな時は、まずは費用について考えましょう。
中古マンション×リノベーションをする場合、費用の分配が大事になります。リノベーションの費用はかけようと思えばいくらでもかけられるためです。
対して、中古マンションは物件ごとに費用が決まっています。なので、ご自身の予算から、リノベーションの費用と中古物件の費用を分配してみましょう。
リノベーションの費用がわからないという方は、365リノベのプランシミュレーションから費用を算出することができます。40㎡から90㎡の間で1㎡ごとに費用が算出できるので、リノベーション費用の参考にしてみてください。お住まいの地域によって費用が変わる場合もございますので、あくまで参考程度にご覧ください。365リノベが工事を行っている仙台エリアは算出された費用で確認できます。

中古マンションリノベーション 物件の探し方

最近ではポータルサイトや自社サイトなどのWEBにより物件情報が広く出回っています。しかし、WEB上に掲載されている物件は、不動産屋が持っている情報のうちの40%と言われています。残りの60%は未公開物件と呼ばれています。

未公開物件とは?

物件を売りに出している売主様の状況によって、WEBなどの広告媒体NGの物件があります。これを未公開物件と呼んでいます。公開NGの理由としてはプライバシーの問題です。近隣の方や知り合いに知られたくないなどの理由から未公開にしている場合があります。また、いわゆる掘り出し物のような物件は人気がありますから、すぐに売れてしまうといったこともあり、未公開物件というものが出てきます。

より良い物件に出会うためにまずは相談を


WEB上に公開されている物件は全体の40%ほどという話をしました。WEBをみていてなかなか良い物件に出会えないという方は、不動産屋に相談することで、残りの60%を知ることができます。「実際に不動産屋に足を運ぶ」「要望を伝える」という手間はかかりますが、不動産屋に相談することで以下のメリットがございます。
不動産屋に相談するメリット

  • 物件の選択の幅が色がる
  • たくさんの物件の中から最適な物件を提案してくれる
  • 物件だけでなく、ローンなどの資金の相談ができる
  • 物件費用だけでなく諸経費なども含めた総額を知ることができる

不動産屋へ相談することによって、上記のようなメリットがございます。では、早速相談をとなるまえに、相談する不動産屋のポイントを解説していきます。

ワンストップサービスのリノベーション会社を選ぶ

リノベーション会社には3つの業態があります。

リノベーション済みの物件を販売するリノベーション会社

自社で中古物件を購入し、デザインや施工などリノベーションをしてからお客様に販売する会社

リノベーションのみ行う会社

お客様が現在住んでいる物件や所有している物件に対して、一緒にデザインなどを考えて施工するリノベーション会社

ワンストップサービスを行うリノベーション会社

リノベーションだけでなく、物件探しから一緒に考えるリノベーション会社

物件から探してリノベーションをする場合は、ワンストップサービスを行うリノベーション会社を選びましょう。
なぜワンストップリノベーションを提供する会社がいいのかというと以下の点が挙げられます。

ワンストップリノベーションのメリット

  • 相談する相手が1社だけで済むから同じ話をしなくてよく、負担が減る
  • 物件とリノベーションを同時に考えるからリノベ向きの物件を提案してくれる
  • リノベの知識がある不動産屋なので、構造によるプラン変更へのリスクが少ない
  • 物件とリノベーションを合わせた専用ローンプランを用意している

このような形でお客様にとってはメリットが多いため、物件探しからリノベーションを行う場合はワンストップリノベーションの会社を選ぶとよいでしょう。
リノベーションのみを検討している方も実はワンストップリノベーションの会社を選ぶのがよいかもしれません。特にマンションの場合は、戸建ては得意だけどマンションはとマンションを敬遠する会社も少なくありません。ですので、中古マンション×リノベーションのワンストップサービスを提供するリノベーション会社であれば、マンションは苦手となることはないでしょう。

メリットにローンの話が出てきたので次に費用について考えていきましょう。

中古マンションリノベーションのローンや諸経費について

中古マンションリノベーションにかかる費用や資金について解説していきます。

中古マンションリノベーションの専用ローンプランって?

一般的な考え方であれば、不動産屋で物件を探し、リノベーション会社でプランを立てるという形になると思います。
物件を買う前にリノベーション会社に相談すると、具体的な話ができないので、物件を購入してからの話になります。
そうなると、物件の購入してから、リノベーションの契約に移るので、ローンを組む場合別々に組む必要があります。

対して、ワンストップサービスのリノベーション会社であれば、物件とリノベーションを同時に契約できるので、リノベーション費用を物件費用と合わせて住宅ローンで借りることが可能です。
リフォームローンに比べ住宅ローンが金利が低いのはもちろん、借入期間も住宅ローンが長いので、同時に借りた方が月々の負担が減ります。

諸経費について

物件購入にかかる諸経費について、詳しい項目を知りたい方は、物件購入時に気を付けたい「諸経費」ついてをご覧ください。
細かい内容はさておき、物件購入にかかる諸経費は物件費用の1割といわれています。
物件価格が1000万円だとすると諸経費として100万円かかるという話になります。
中古マンションリノベーションを検討している方は、費用にこの諸経費も加えて計算しましょう。

税金や助成金を理解してちょっとお得に。

あまり知られてはいませんが、中古物件を購入する際に役立つ制度もいくつかあります。

消費税

2019年10月から消費税率が10%になりましたね。物件を購入する際もこの消費税がかかりますが、中古物件の購入では一部、消費税がかからないケースがあります。それは「個人」の売主から物件を購入するケースです。一般的に中古物件は個人の売主が仲介を不動産屋にお願いして販売されています。この場合は「非課税」の対象になりますので消費税がかかりません。

住宅ローン控除

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を取得した人に対し、年末のローン残高の一定割合の範囲で税金が軽減される制度のことです。年末のローン残高の1%、年間最大40万円の減税が10年間受けられます。
2019年10月以降、上記で説明した消費税が課される物件の場合、減税期間が3年間延長されます。11年目以降は、ローン残高の1%か、建物購入価格の2%を3年で割った額の低い額が税額控除されます。

すこし難しい話になってしましますが、税金や助成金を理解してお得にリノベーションしましょう。

余裕を持ったスケジュールで動き出す


中古マンションの物件探しからリノベーションまでの流れは以下の通りです。

  • 1.リノベーションのイメージや実現したいことや条件を洗い出す
  • 2.リノベーションにかける予算を決める
  • 3.自分の要望やイメージに優先順位をつける
  • 4.居住希望地域のリノベーション会社に相談する
  • 5.中古マンション選び・決定
  • 6.購入申し込み・ローン決定・審査
  • 7.物件引渡しと同時に登記手続き
  • 8.リノベーション施工工事開始
  • 9.物件引き渡し

物件探しからリノベーションまで最短でも3か月は必要とします。新たな生活を始めたい時期を意識して、早めに動くことが重要です。なかなか希望する物件が見つからない、プランが決まらないということが多いので余裕をもったスケジュールを立てることが重要です。

まとめ

中古マンション×リノベーションの買い方のポイントをまとめます。

  • リノベーション向きマンションを知る
  • マンションの耐震性を理解する
  • 物件を探す前に予算の配分を考える
  • 不動産屋で未公開物件を含めて選択
  • ワンストップサービスの会社を選ぶ
  • ローンや諸経費を理解して購入する
  • 税金や助成金を理解してちょっとお得
  • 余裕を持ったスケジュールで動き出す

この8点が重要です。ポイントを押さえて失敗しない中古マンションリノベーションを実現しましょう。

また、仙台でリノベーションを検討している方は365リノベにぜひご相談ください。365リノベは「あなたらしいくらし」をコンセプトに定額リノベーションやワンストップサービスを提供しています。
仙台で物件探しからリノベーションをしたいという方はこちらからご相談のご予約をお待ちしております。

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