リノベの教科書Textbook of renovation
リノベーション
2017.07.24

マンションにも個性が?リノベーション向きのマンションとは。

仙台のマンションリノベーション_top

雑誌に載っているかっこいい物件を見て、「わたしも自分好みにリノベーションをして理想の住まいを手に入れたい!」という方が増えています。まずは物件探し、とネットで中古住宅の情報をチェックしている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、中古戸建て・中古マンションの全てが、自分の思い描くリノベーションが出来る物件とは限りません。買ったあとで「こんなはずじゃなかった・・・」なんて後悔はしたくないですよね。

そこで、リノベーションに最適な中古物件とはどんな物件なのか、マンションについて押さえておきたいポイントを説明します!
 

まずは築年数の確認から

思い切ったリノベーションを行う場合、物件の価格とリノベーションにかける費用のバランスが重要になってきます。 建物は築年数が経過すると当然資産価値も下がります。新築後その価値は一気に目減りしていきますが、20年以上経過するとそこからの下落は緩やかになってきます。特に戸建の場合は土地分があるので築年数が経過しても安定した価格で推移していきます。 割高な築浅物件を選ぶより、築古物件を選んだ方が資産価値が下がりにくく、安い金額で物件を購入できる分リノベーションにかける費用を確保することができるのです。
さらに築年数に関して、昭和56年以降の新耐震基準で建てられた物件を希望される方もいます。しかし築年数が古い物件ほど戸建てもマンションも良い立地に建てられています。立地の良いところから建物が建っていくのは当然ですよね。
地盤や建物の構造など、築年数だけでない他の観点も踏まえながら物件を選ばれた方が選択肢も広がります。中古物件の暗くて汚い、いかにも古い印象はリノベーションを行うことで解消されます。リノベーションを行うのであれば築年数は20年以上経過している築古物件を選びましょう!

絶対に代えられない箇所がある

そもそもの広さや、窓からの眺望、立地などはどんなに予算をかけてリノベーションしても変更できない条件です。リノベーションを前提にマンションを選ぶ際には、変えることのできない部分を重要視して物件選びを行いましょう。

共用部分はリノベーションできない!

マンションには専有部分と共有部分と呼ばれる箇所があります。窓やベランダ、マンションの躯体は共用部分に当たるため、個人でのリノベーションで手が付けられない箇所となります。部屋を明るくしたいから、窓を大きくリノベーションなどは絶対に行わないようにしましょう。専有部分と共有部分について、リノベーションが可能な個所について知りたい方は、専有部分?共用部分?物件の部位ごとに解説をお読みください。

管理体制や管理規約をチェック

戸建てと比べて

メンテナンス(共用部分)は管理会社、管理組合にお任せのマンション。

ですが建物を見ただけでは分からない管理状況を確認することがマンションでは大切なのです。

1)マンションの管理とは?

まずはマンションの管理についておさらいです。あなたはマンションの管理で何を思いつきますか?マンション管理の目的は何でしょうか?・・・マンション管理の目的は「住居者が快適に、安全に暮らせる」ようにすることです。マンション管理といわれると、通路やエントランスの清掃と思う方もいると思います。もちろん清掃も含まれているのですが、他にも、設備の保守・点検、防犯、老朽箇所の修繕など、多彩な内容が含まれています。それぞれのお部屋は、個人でリノベーションによって綺麗にできます。このあと詳しくお話いたしますが共用部分は個人での修繕はできません。ですので、マンション管理がしっかりされているマンションを選び、5年後、10年後、後悔しないリノベーションにしましょう。

 

2)ラーメン構造は間取りが自由に変えられる

マンションリノベーション_ラーメン構造図面

RC造のマンションの構造で代表的なのが「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類です。
柱や梁で出来ているラーメン構造に比べ、壁式構造は壁で建物を支えている為間取り変更の自由がききません。自由にリノベーションをしたい!とお考えであればラーメン構造がおすすめです。どちらの構造か判断できないときは、平面図を見ると分かります。間取りの四隅が柱で出っ張っていたらラーメン構造です。

 

3)管理規約を確認する

マンションには管理規約がつきものです。そこにはリノベーションを行う際の決まりも書かれています。

例えば、よくあるのがフローリングの防音等級について。
使いたいと思うフローリングや床材があっても、規定がある場合は定められた等級以上のものでないと使えません。その他マンションによって改装にかかわる記載がある場合は予め確認しておきましょう。

 

4)自分で変えられない共用部。管理体制を確認する

マンションリノベーションで確認すべき共用部
マンションは共用部分と専有部分に分かれており、共用部分を直すときは月々支払う修繕積立金等でその費用が賄われます。共用部分は自分で勝手に直すことができないため、廊下やエレベーター、外壁やエントランスなど補修が出来ているかを目で見て確かめてみてください。室内がきれいでも、共用部分に大きなヒビなどがあったら、住み続けるのに心配ですよね。合わせて共用部分の修繕履歴や長期修繕計画が立てられているかどうかをチェックし安全性を確かめましょう。

 

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リノベーション向きの中古物件

について話してきましたが、大きくいうと「築年数」「構造」「補修履歴」は中古戸建もマンションも共通して確認しておくべきポイントといえるでしょう。
中古物件は見た目や築年数だけでは判断できない部分があります。購入してから思ったよりもリノベーションに費用がかかってしまい、思ったように工事が出来なかったとなっては満足できないですよね。購入前に専門業者に相談し、満足のいくリノベーションを楽しみましょう!
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