2018.05.01

その物件で大丈夫?マンション購入前に確認したいチェックポイント3つ

中古マンション 物件 チェックポイント
中古マンションのリノベーションをしたいと考えている方は、「兎にも角にもまずは物件を探さなければ!」とネットや不動産屋でよさそうな物件を探しているかと思います。

でも、ちょっと待って!
本当にその物件に決めてしまっていいのでしょうか?売買契約を結んでから「もう少し〇〇だと良かったな」「こんなはずじゃなかったのに!」
なんて後悔したくないですよね。

今回は、中古マンション物件を購入する前に「ここだけは」チェックしてほしいと思うポイントを、大きく3種類に分けて紹介します。
事前にしっかり確認をして、納得した上で夢のマイホームを手に入れて下さい!

物件のチェックポイント①建物編

チェックポイント 建物編
「中古マンション」と一括りにしても物件によって価格やつくりが異なっており、希望するライフスタイルによってベストな物件というのは異なってきます。

築年数をチェック

一般的に、マンションは「築年数」によって価格が大きく変動するものです。築20年位まで、マンションの価格は資産価値に比例して徐々に下落していきますが、それ以降はよほどのことが無い限り、大幅に価格も価値も落ちることはないと言われています。

そして、昨今の地震で不安視されている耐震性能も、実は築年数が大きく関わっています。1981年(昭和56年)6月1日以降に建てられた物件であれば現在の建築基準法のもとつくられているはずなので問題はないという判断ができますが、それ以前に建てられた物件であれば旧耐震基準でつくられているため、一度耐震診断などを行ってみてもいいかもしれません。
耐震についてもっと知りたい方は中古物件のリノベーションは「耐震性」が気になる!よくある疑問を解説をごらんください。

管理体制をチェック

一軒家とは異なり、マンションには多くの世帯が居住していて、色々な人がいます。仮に、マンション内で設備の故障やその他何かトラブルが起こったときに、それに対応できる「管理組合」があるのとないのでは、マンションの質もかなり変わってくるかと思います。

また、マンションは居住者のほかにも郵便や宅配、水道やガスなどの業者など、毎日いろいろな人の出入りがあります。
防犯上の観点からもきちんとした管理体制が整っている物件こそ、安心して住むことができる中古マンションと言えます。
管理体制について詳しく知りたいという方は中古マンションは、「管理を買え」の真実 -物件選びの極意-をご覧ください

専有部分・共有部分をチェック

そして、中古マンションのリノベーションを検討しているのであれば、事前に中古マンションの「専有部分」「共有部分」は確認をしておくべきポイントです。

「専有部分」=床・壁に囲まれた居住空間。この部分は物件の購入時点で所有権が購入者になっているので自由に変更が可能です。ただし、壁の下にあるコンクリート部分(躯体部分)は含まれません。
「共有部分」=専有部分以外の部分。エントランスやエレベーター等、一般的に他の居住者も使う部分を指します。この部分は個人の判断で修理や変更ができません。

また、ちょっと紛らわしいかもしれませんが、玄関や部屋の窓も「共有部分」になりますので取り換えはできません。マンションごとに規約は異なりますので、“どこがいじれてどこがいじれないのか”事前に確認を取っておきましょう!
専有部分・共有部分についてもっと詳しく知りたい方は専有部分?共用部分?物件の部位ごとに解説をご覧ください。

<建物に関わるチェックポイント>まとめ

  • □築年数はどのくらい経っているか
  • □管理体制(管理組合・管理会社)は整っているか
  • □専有部分、共有部分

物件のチェックポイント②周辺環境編

物件 チェックポイント
気に入った物件でより快適に生活をしていくためには、物件だけではなく、周辺の環境も重要になってきます。後で出てきますが、中古マンションの「資産価値」も、その物件の立地に左右されることが多いです。

例えば、交通の便が良い市街地に建っている物件と、交通の便があまり良くない郊外に建っている物件とでは同じ築年数、設備だとしても差が出てしまいます。希望するライフスタイルにあわせて、どんな周辺環境が自分にとって暮らしやすいと感じるのか、物件を探す段階である程度決めておくことをおすすめします。

また、子どもがいるようであれば「近くに学校はあるか」「かかりつけになれる病院はあるか」「広い公園はあるか」なども見ておくといいでしょう。

<周辺環境に関わるチェックポイント>まとめ

  • □用途地域はどのようになっているか
  • □公共施設、学校、病院の有無

物件のチェックポイント③資金編

物件 チェックポイント 資金
例えば、築50年の中古マンションをいくら安く購入できたとしても、物件の耐震性に問題があれば不安を抱えて生活をしなければなりません。(昨今の地震でそれほど影響がなければ問題はないと思いますが…)
反対に、そこまで築年数が経っておらず地震でも崩れることのなかった物件を購入した場合、物件自体の価格がそこまで下がっておらず、リノベーション費用を足したら新築マンションよりも高くなってしまった!なんでことになりかねません。このように、中古マンション購入は一長一短。都度解決策を見出しながら、「ここなら大丈夫!」と納得できる物件を探しましょう!

将来的に物件の売却を見据えているのであれば、物件自体の資産価値がどの程度あって、今後下がる可能性があるのかどうかも合わせて確認しておくことをおススメします。
そして、物件を購入するにあたって必ず確認すべきことがあります。それは、「毎月の総支払額」です。
中古マンションを住宅ローンで購入した場合には、月々の返済金額に「管理費」「修繕積立金」が加わることを忘れてはいけません。
住宅ローンを組む際、「この金額だったら毎月ギリギリ支払えそう」という金額を借り入れしてしまっては実際に住み始めたとき「管理費」と「修繕積立金」の負担がのしかかり、生活が苦しくなってしまいます。

また、住宅ローンを組んで購入したとしたらもちろん金利が大きく関わってきますし、物件の購入時には税金や仲介手数料・登記費用といった諸費用がプラスでかかってきます。
それを見越した資金計画が何より重要になるというわけです。

<資金に関わるチェックポイン>まとめ

  • □物件の資産価値はどのくらいあるのか
  • □物件購入費用(+リノベーション費用)+管理費+修繕積立金を無理なく支払えるか
  • □税金や諸費用を踏まえた資金計画になっているか

焦らず慎重に。ただし「ここだ!」と思った物件なら早めに行動を

チェックポイント 物件
いかがでしたか?中古マンション物件を探す時には、様々な視点から慎重に物件を見極めることが重要です。
ただ、人気が高いエリアにある物件はすぐに購入者が決まってしまいがちなので注意が必要です。「自分にとってここがベストな物件だ!」と感じたら
ぜひ早めに動いてみてください!

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